Benedetta veut acheter les 3/4 des boutiques à un prix très en dessous de la valeur fiscale ¹⁾ et de leur prix sur le marché immobilier.
Elle n'est pas propriétaire du 1/4 acheté à Aline par notre oncle Meco LILLIA en 2017.
Elle ne paie pas aux BORELLI pour cette part des boutiques dans le Condominio Lillia ; par contre elle paie pour tout ce qui encore au nom de son défunt père, bien qu'elle n'en soit pas propriétaire ²⁾.

Par ailleurs elle est propriétaire d'un 1/6 de la construction et de 1/12 du jardin de la Villa Nizzolo, le tout en indivision.

Le problème avec elle c'est qu'elle ne veut pas aller au-delà de 30000.

Que faire sans céder à ses caprices ?

Récapitulons dans un tableau toutes les données chiffrées du problème :

Cette valeur fiscale (32908,83…) n'est pas la base de chiffrage de la valeur d'un local sur le marché immobilier ; c'est le seuil à partir duquel le fisc italien ³⁾ appliquera des pénalités venant en complément d'un éventuel redressement fiscal.

Le redressement fiscal est couru d'avance si l'administration détecte entre sa propre évaluation (valore accertato) et le prix déclaré lors de la vente (valore dichiarato) une différence d'au moins 1/4.
L'offre d'achat de nos 3/4 dans chacune des boutiques faite par notre cousine Benedetta LILLIA, offre d'un montant de 15000 euros par boutique, additionnée aux 7000 d'achat du quart d'Aline par Domenico LILLIA en 2019, donne 22 000 euros.

… Nous aurons un redressement fiscal d'office, aggravé à cause d'un tel montant qui est si largement inférieur à la valeur fiscale.

D'après le notaire, nous avons un précédent intéressant avec Aline qui a vendu son quart en nu-propriété dans chacune des boutiques à son oncle Domenico (“Meco”) LILLIA le 21/11/2019.

Aline a cédé chaque quart pour 7 000 euros (soit 14 000 euros au total) en nu-propriété, du vivant de notre mère Ercolina laquelle était usufruitière. Notre mère avait 92 ans à l'époque et, selon la loi italienne, la levée de l'usufruit du vivant du titulaire est de 15 % du prix de vente, c-à-d. que ces 7 000 euros correspondent à 85 % du prix d'un quart en pleine propriété (PQPP) ; donc :

Or :

Ce dernier chiffre ne diffère guère de la valeur fiscale (32 908,83). Hasard ou savant calcul du notaire ?

Ce précédent est utile dans la mesure où si, en 2019, l'administration n'a pas procédé à un redressement fiscal ⁴⁾, il serait toujours possible de le mettre en avant dans l'hypothèse où l'une ou l'autre des boutiques était vendue à bas prix - pas moins de 32 000 en tout cas - et que le fisc venait demander des comptes à Christian, Diane et moi-même.

C'est très simple :

L'échange de biens immobiliers est prévu par la loi en Italie : ceci s'appelle une permuta immobiliare, décrit dans l'article 1552 du Code civil italien qui énonce : “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.”

Comme clairement expliqué ici en détail, seule une personne juridiquement compétente peut s'occuper de cette fameuse permuta, en l'occurrence un notaire, afin d'éviter les surprises car il faut une situation propre et claire pour chaque bien immobilier avant de signer une promesse d'échange ⁶⁾ :

• entre autres, le notaire vérifiera que le 1/6 de Benedetta dans Nizzolo n'est pas hypothéqué ;
• Benedetta devra régler tous les arriérés d'impôt concernant ledit 1/6 ;
• sans oublier ce qu'elle doit au Condominio Lillia relativement au quart de Meco dans les boutiques.

Pour Christian toutefois, Benedetta devra débourser 17200, en espèces ou sous forme de virement, pour les quarts qui lui appartiennent, car le juge des tutelles défend les intérêts de notre frère uniquement, et ne rentrera jamais dans ces considérations.

Pas besoin d'expert pour connaître le prix de l'immobilier en Italie, grâce au site de l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI en abrégé, aimablement porté à la connaissance du grand public par l'administration des impôts ⁷⁾ et mis à jour 2 fois par an.
Munis de ces précieux renseignements, auxquels tout un chacun peut librement accéder, on trouve facilement le prix du m2 à Musso :

Pour les boutiques (catégorie C1)

• mini = 900 €/m2
• maxi = 1400 €/m2

Pour les appartements (catégorie A3…)

• mini = 800 €/m2
• maxi = 1200 €/m2

Pourquoi ne prend-on pas en considération, pour Nizzolo, le prix du m2 d'une maison entière (“villa”, “villino”), catégorie A1 ou A2, qui est plus élevé ? Parce que, depuis la séparation actée devant le notaire Orombelli le 26 mai 1997 par Meco, Gabry et l'amiral qui, soi-disant, représentait notre pauvre Maman, Nizzolo n'est plus une villa, mais une simple maison avec 2 appartements, catégorie A3 ou A4, dont le prix au m2 est situé dans une fourchette allant de 800 à 1200, au lieu d'être compris entre 1050 et 1500 !

La catégorie conditionne les impôts sur les habitations : pour info, les catégories cadastrales sur lesquelles se base l'assiette des impôts comme l'IMU sont décrites ici.

Un peu d'arithmétique, en chiffres ronds, pour comprendre rapidement les valeurs sous-jacentes à l'échange :

Un étage de Nizzolo = +/- 80 m2 ; Benedetta ne possède qu'un demi-étage en indivision, soit 40 m2, dont la valeur d'après l'OMI est comprise entre :

• (min) 800 x 40 = 32000
• (max) 1200 x 40 = 48000

Comme l'appartement de Gabry est sans eau, ni gaz et ni électricité, il est inhabitable et donc ne vaut plus grand-chose, d'autant que la toiture est à refaire ⁸⁾, c'est le prix le plus bas au m2 qui s'applique car on tombe dans la catégorie A5 ⁹⁾ ; ce que possède Benedetta dans Nizzolo vaut à peine 32000 + son 1/12 de jardin (= 5400 ¹⁰⁾ ), soit pour elle, au final, 37400.

Une boutique = +/- 41 m2, qui vaut, toujours d'après l'OMI :

• (min) 900 x 41 = 36900, soit 1/4 ⇒ 9225
• (max) 1400 x 41 = 57400, soit 1/4 ⇒ 14350

Comme l'état des boutiques est comparable à celui de Nizzolo - pas d'eau ni d'électricité -, on prend le prix le plus bas au m2 ce qui donne :

Enfin, deux quarts de deux boutiques, autrement dit l'équivalent d'une boutique entière

En associant nos quarts (les tiens + les miens) dans les boutiques, on peut proposer à Benedetta un échange de propriétés immobilières (= permuta) sur la base des valeurs mini au m2, aussi bien pour Nizzolo que pour les boutiques ; la différence n'est pas énorme

et les avantages qu'on en retire sont considérables - ils sont détaillés ci-dessous.

Accessoirement, on peut encore tirer le prix du m2 à Nizzolo vers le bas, primo, à cause de la situation d'indivision et, secundo, qui entretient Nizzolo - jardin et intérieurs - depuis des années ?…

Dans cette transaction, je deviendrai propriétaire de 1/12 de la maison et de 1/24 du jardin.

Bien évidemment, nous sommes en Italie et les estimations des agences immobilières sont sans valeur ; d'après la loi, seules les estimations jurées faites par les geometra peuvent être prises en considération, à charge pour le notaire de les coordonner.

De son point de vue :

• elle déboursera moins que les 30000 de son offre si généreuse ;
• elle n'aura plus d'impôts à payer pour Nizzolo ;
• elle n'aura pas à se préoccuper de la réfection du toit qui approche des 90 ans, chose qui aurait coûté 100000 il y a 10 ans, et probablement 150000 aujourd'hui, réfection à laquelle elle devrait contribuer pour 25000 si elle s'entêtait à garder son 1/6.
  

Et concernant Nizzolo, elle ne pourra pas se défiler car elle bien l'une des co-propriétaires juridiquement enregistrés, contrairement aux boutiques.

Quant à la différence de 3000 que toi et moi devrions verser à Benedetta, en négociant pied à pied, on devrait parvenir à une équivalence de valeur, donc à ne pas la payer : incidemment, qui entretient Nizzolo ?

Il est important pour ta tranquillité de se séparer de Benedetta : elle a commencé à t'emm… l'été dernier en t'interdisant d'accéder à ton quart de Nizzolo en indivision, quart dont tu es juridiquement propriétaire, alors que, à l'inverse, elle n'a absolument aucun droit sur les boutiques. Et tu es tout à fait habilitée à exiger de pouvoir accéder à Nizzolo à partir du rez-de-chaussée ¹¹⁾.

Et, si elle parvient à nous rouler pour les boutiques, elle te cassera les pieds jusqu'à ta mort, comme son père, et tes filles devront se la coltiner à Nizzolo : n'oublie pas que Meco, Benedetta et Aline, c'est pareil !

Pour négocier avec elle sans se faire entuber, car Benedetta et ses copains sont capables de nous faire gober n'importe quoi d'ici là, j'ai demandé l'assistance juridique de mes avocates jusqu'à la conclusion de cette affaire, c-à-d. jusqu'aux signatures chez le notaire : je les ai rencontrées lundi 3 février et elles m'ont aidé pour la partie juridique.

Et si Nizzolo intéresse tes filles, elles sauront tenir la dragée haute à Benedetta pendant les négociations.

… Qu'elle n'est pas propriétaire des quarts des boutiques achetés par son défunt père à Aline, lesquels sont toujours au nom de Meco… En effet, si elle était propriétaire, soit par acquisition ou par succession, sa propriété aurait été inscrite au cadastre ¹²⁾ dans les 30 jours ; or voici ce qu'elle écrit naïvement dans son dernier message :

En réalité, impossible de négocier avec le propriétaire légal, qui est toujours Meco, pour déclasser les boutiques de C1 ¹³⁾ en C2 ¹⁴⁾ dont la valeur est moindre.

Ci-dessous le projet rédigé par Diego BUZZELLA et proposé à Meco le 23/08/2021 ; Benedetta reprend la même idée… sauf que le 1/4 de son père ne lui appartient pas :



… Qu'elle fait traîner la succession en longueur car elle sait, depuis que Francesco a pris conaissance des papiers de son père, qu'il n'y a que des dettes, énormément de dettes… Comme expliqué ici, si elle fait faire la mise à jour au cadastre, elle accepte implicitement la succession, donc les dettes qui vont avec.

En tout état de cause, tant qu'elle ne peut pas présenter un acte notarié qui démontre qu'elle est réellement propriétaire, acte à montrer au juge des Tutelles afin d'éviter qu'on nous accuse, toi et moi, de complicité dans la violation d'une propriété privée dont Christian a une part, elle n'a aucun droit d'accès aux boutiques.

… Qu'elle a grandi dans un milieu où rouler son prochain était la règle, parmi des autochtones qui passent leur temps à imaginer des solutions alambiquées pourvu qu'au final elles leur soient profitables. Elle écrit n'importe quoi pour nous embobiner et les soi-disant expertises qu'elle balance pour des travaux dans les boutiques ne sont que du pipeau et ne nous concernent pas !

… Qu'elle prendra son temps pour répondre, s'efforçant d'inventer d'autres façons encore plus tordues de nous rouler : elle a peut-être du temps à perdre mais ne semble pas s'apercevoir de l'épee de Damoclès qui lui pend au-dessus de la tête : la mise en demeure par l'état et les banques de régler sa part des dettes laissées par son père.

Sur ce point, il se peut qu'elle escompte sauver les boutiques du naufrage en faisant l'acquisition de 3/4 de chacune d'entre elles, et demande à un complice ¹⁵⁾ d'acheter en sous-main le 1/4 de Meco après saisie et mise en vente ; mais ce n'est pas notre problème.

Quid du 1/3 restant de Nizzolo ?

Lorsque l'état et les banques mettront la main sur les propriétés de notre défunt tonton Meco, tu pourras racheter d'autres pièces du puzzle ; enfin, lorsque Stefano aura désespérément besoin d'argent, ce qui arrivera vite, tu lui rachèteras sa part pour 32000 également.

Je te revendrai mon 1/12 de la maison au même prix ¹⁷⁾ lorsque ta situation le permettra et si possible avant mon décès.

Par contre, comme promis, je te donne le 1/12 du jardin provenant de la succession de Maman pour effacer ma dette le plus rapidement possible, c-à-d dès que le notaire en France aura clôturé la succession de Maman.

Ainsi tu laisseras Nizzolo à tes filles qu'elles feront revivre, à l'inverse des Lillia NG ¹⁸⁾.