Différences

Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.

--- nizzolo [2025/03/13 20:01] – admin
+++ nizzolo [2026/08/17 14:21] (Version actuelle) – supprimée admin
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-====== Les boutiques et Nizzolo ======
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-===== Présentation =====
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-Benedetta veut acheter les 3/4 des boutiques à un prix **très en dessous** de la valeur fiscale ((valore catastale)) et de leur prix sur le marché immobilier.
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-Elle n'est __pas propriétaire__ du 1/4 acheté à Aline par notre oncle Meco LILLIA en 2017.
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-Elle ne paie pas aux BORELLI pour cette part des boutiques dans le //Condominio Lillia// ; par contre elle paie pour tout ce qui encore au nom de son défunt père, __bien qu'elle n'en soit pas propriétaire__ ((car les successions de Domenico et de Francesco LILLIA n'ont pas encore été effectuées devant notaire)).
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-Par ailleurs elle est __propriétaire__ d'un 1/6 de la construction et de 1/12 du jardin de la Villa Nizzolo, le tout en indivision.
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-Le problème avec elle c'est qu'elle ne veut pas aller au-delà de 30000.
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-Que faire sans céder à ses caprices ?
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-===== Analyse de l'offre d'achat de Benedetta =====
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-==== Quelques chiffres ====
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-Récapitulons dans un tableau toutes les données chiffrées du problème :
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-|  Identification et surface des boutiques  |  Valeur fiscale\\ //(valore catastale)//  |  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix mini (900 au m2)  ||  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix maxi (1400 au m2 ) ||  Offre de Benedetta LILLIA pour chaque boutique  |
-|  :::  |  :::  |  boutique entière  |  3/4 boutique  |  boutique entière  |  3/4 boutique  |  :::  |
-|  PETTINATRICE\\ 41,34 m2  |  (768,18 x 100 x 0,4284 = )\\ **32908,83...**  |  (41,34 x 900 = )\\ 37206  |  27904,50  |  (41,34 x 1400 = )\\ 57876  |  43407  |  **15000**  |
-|  :::  |  //acompte versé en août 2016 à déduire//  |  (- 5000 = )\\ 32906  |  (- 5000 x 3/4 = )\\ **24154,50**  |  (- 5000 = )\\ 52876  |  (- 5000 x 3/4 = )\\ **39657**  |  :::  |
-|  NAUTICA\\ 40,8 m2  |  (768,18 x 100 x 0,4284 = )\\ **32908,83...**  |  (40,8 x 900 = )\\ 36720  |  **27540**  |  (40,8 x 1400 = )\\ 57120  |  **42840**  |  **15000**  |
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-==== Problème avec une vente en dessous de la valeur fiscale ====
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-Cette valeur fiscale (32908,83...) n'est pas la base de chiffrage de la valeur d'un local sur le marché immobilier ; c'est le seuil à partir duquel le fisc italien ((//Agenzia delle Entrate//)) appliquera des pénalités venant en complément d'un éventuel redressement fiscal.
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-Le redressement fiscal est couru d'avance si l'administration détecte entre sa propre évaluation (//valore accertato//) et le prix déclaré lors de la vente ((//valore dichiarato//)) une différence d'au moins 1/4.
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-L'offre d'achat de nos 3/4 dans chacune des boutiques faite par notre cousine Benedetta LILLIA, offre d'un montant de 15000 euros par boutique, additionnée aux 7000 d'achat du quart d'Aline par Domenico LILLIA en 2019, donne 22 000 euros.
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-<WRAP centeralign>Or 22000 / 32908,83 = 0,6685</WRAP>
-...
-Nous aurons un redressement fiscal d'office, aggravé à cause d'un tel montant qui est si largement inférieur à la valeur fiscale.
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-==== Comment s'en sont-ils sortis avec Aline en 2017 ? ====
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-D'après le notaire, nous avons un précédent intéressant avec Aline qui a vendu son quart en nu-propriété dans chacune des boutiques à son oncle Domenico ("Meco") LILLIA le 21/11/2019.
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-Aline a cédé chaque quart pour 7 000 euros (soit 14 000 euros au total) en nu-propriété, du vivant de notre mère Ercolina laquelle était usufruitière. Notre mère avait 92 ans à l'époque et, selon la loi italienne, la levée de l'usufruit du vivant du titulaire est de 15 % du prix de vente, c-à-d. que ces 7 000 euros correspondent à 85 % du prix d'un quart en pleine propriété (PQPP) ; donc :
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-<WRAP centeralign>PQPP = 7 000 / 0,85 = 8 235,29... euros</WRAP>
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-<WRAP centeralign>Or 8 235,29... x 4 = 32941,17... euros</WRAP>
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-Ce dernier chiffre ne diffère guère de la valeur fiscale (32 908,83). Hasard ou calcul savant du notaire?
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-Ce précédent est utile dans la mesure où si, en 2019, l'administration n'a pas procédé à un redressement fiscal, il serait toujours possible de le mettre en avant dans l'hypothèse où l'une ou l'autre des boutiques était vendue à bas prix - pas moins de 32 000 en tout cas - et que le fisc venait demander des comptes (...) à Christian, Diane et moi-même.
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-(il faut néamoins s'assurer qu'il n'y a pas eu de redressement fiscal à l'époque)
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-===== Solutions légalement possibles pour éviter le pire =====
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-C'est très simple :
-<WRAP round notice>Soit Benedetta **accepte d'augmenter** son offre pour les deux boutiques à concurrence de leur valeur sur le marché immobilier.</WRAP>
-<WRAP round safety>Soit elle **ne veut ou ne peut pas** augmenter son offre : à ce moment elle n'achète qu'une seule boutique sur les deux, de préférence celle de la coiffeuse ((dont on déduirait ( (5000 / 4) x 3 = 3750), soit 1250 chacun, pour remboursement de l'acompte versé par Meco à notre Maman à l'époque)), idée que tu avais exprimée l'année dernière.</WRAP>
-<WRAP round warning>Soit, si elle tient aux deux boutiques, elle accepte d'**échanger** 2 parts sur les 3 dans chacune des boutiques (x 2)  contre ce qu'elle possède dans Nizzolo : elle refusera d'abord et il lui faudra quelques mois pour se rendre à l'évidence ; ensuite il faudra un peu de temps au notaire pour __clarifier__ la situation des biens immobiliers concernés et faire tous les calculs, avant d'arriver à la signature d'une promesse de vente qui tienne la route, puis à la vente (croisée) ou //permuta// définitive.</WRAP>
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-===== Juridiquement qu'est-ce que l'échange (permuta) et comment fonctionne-t-il ? =====
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-L'échange de biens immobiliers est prévu par la loi en Italie : ceci s'appelle une //permuta immobiliare//, décrit dans l'article 1552 du Code civil italien qui énonce : //"La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro."//
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-Comme clairement expliqué {{https://www.gromia.com/blog/comprare-casa/permuta-immobiliare-come-funziona-e-tasse/|ici en détail}}, seule une personne juridiquement compétente peut s'occuper de cette fameuse //permuta//, en l'occurrence un **notaire**, afin d'éviter les surprises car il faut une situation propre et claire pour chaque bien immobilier avant de signer une promesse d'échange ((//compromesso di permuta//)) :\\
-  * entre autres, le notaire vérifiera que le 1/6 de Benedetta dans Nizzolo n'est pas hypothéqué ;
-  * Benedetta devra régler tous les arriérés d'impôt concernant ledit 1/6 ;
-  * sans oublier ce qu'elle doit au //Condominio Lillia// relativement au quart de Meco dans les boutiques.
-Pour Christian toutefois, Benedetta devra débourser **17200**, en espèces ou sous forme de virement, pour les quarts qui lui appartiennent, car le juge des tutelles défend les intérêts de notre frère uniquement, et ne rentrera __jamais__ dans ces considérations.
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-===== Sur quelle base échanger ? =====
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-Pas besoin d'expert pour connaître le prix de l'immobilier en Italie, grâce au site de l'//Osservatorio del Mercato Immobiliare//, //{{https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0|OMI}}// en abrégé, aimablement porté à la connaissance du grand public par l'administration des impôts ((Agenzia delle entrate)) et mis à jour 2 fois par an.
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-Munis de ces précieux renseignements, auxquels tout un chacun peut librement accéder, on trouve facilement le prix du m2 à Musso :\\
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-**Pour les boutiques (catégorie C1)**
-  * mini = 900 €/m2
-  * maxi = 1400 €/m2
-**Pour les appartements (catégorie A3...)**
-  * mini = 800 €/m2
-  * maxi = 1200 €/m2
-Pourquoi ne prend-on pas en considération, pour Nizzolo, le prix du m2 d'une maison entière ("villa", "villino"), catégorie A1 ou A2, qui est plus élevé ? Parce que, depuis la __séparation actée devant le notaire Orombelli__ le 26 mai 1997 par Meco, Gabry et l'amiral qui, soi-disant, représentait notre pauvre Maman, Nizzolo n'est plus une **villa**, mais une simple maison avec **2 appartements**, catégorie A3 ou A4, dont le prix au m2 est situé dans une fourchette allant de 800 à 1200, au lieu d'être compris entre 1050 et 1500 !
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-La catégorie conditionne les impôts sur les habitations : pour info, les catégories cadastrales sur lesquelles se base l'assiette des impôts comme l'//IMU// sont {{https://www.catasto.it/categorie.html|décrites ici}}.
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-===== Explication détaillée =====
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-Un peu d'arithmétique, en chiffres ronds, pour comprendre rapidement les valeurs sous-jacentes à l'échange :
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-**Un étage de Nizzolo** = +/- 80 m2 ; Benedetta ne possède qu'un demi-étage en indivision, soit 40 m2, dont la valeur d'après l'//OMI// est comprise entre :
-  * (min) 800 x 40 = 32000
-  * (max) 1200 x 40 = 48000
-Comme l'appartement de Gabry est sans eau, ni gaz et ni électricité, il est __inhabitable__ et donc ne vaut plus grand-chose, d'autant que la toiture est à refaire ((cela aurait coûté 100000 il y a 10 ans, aujourd'hui probablement 150000, réfection à laquelle elle devrait contribuer si elle s'obstine à garder son 1/6)), c'est le prix __le plus bas__ au m2 qui s'applique car on tombe dans la catégorie A5 ((//Abitazione di tipo ultrapopolare - (in disuso)//)) ; ce que possède Benedetta dans Nizzolo vaut à peine 32000 + son 1/12 de jardin (= 5400 ((1/12 de 64800, valeur récente issue de l'expertise faite par Diego Buzzella le 9 avril 2024)) ), soit pour elle, au final, **37400**.
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-** Une boutique** = +/- 41 m2, qui vaut, toujours d'après l'//OMI// :
-  * (min) 900 x 41 = 36900, soit 1/4 => 9225
-  * (max) 1400 x 41 = 57400, soit 1/4 => 14350
-Comme l'état des boutiques est comparable à celui de Nizzolo - pas d'eau ni d'électricité -, on prend le prix le plus bas au m2 ce qui donne :
-<WRAP box>pour deux quarts des boutiques : <WRAP centeralign>9225 x 2 = 18450,</WRAP> dont il faut déduire pour chacun d'entre nous le quart de l'acompte versé par Meco à Maman en 2016 : <WRAP centeralign>(5000 / 4 = 1250)</WRAP> ce qui donne au final, pour chacun d'entre nous : <WRAP centeralign>18450 - 1250 = **17200**</WRAP></WRAP>
-Enfin, deux quarts de deux boutiques, autrement dit l'équivalent d'une boutique entière\\ <WRAP centeralign>17200 x 2 = **34400**.</WRAP>
-En associant nos quarts (les tiens + les miens) dans les boutiques, on peut proposer à Benedetta un échange de propriétés immobilières (= //permuta//) sur la base des valeurs mini au m2, aussi bien pour Nizzolo que pour les boutiques ; la différence n'est pas énorme\\ <WRAP centeralign>37400 - 34400 = **3000**</WRAP> et les avantages qu'on en retire sont considérables - ils sont détaillés ci-dessous.\\
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-Accessoirement, on peut encore tirer le prix du m2 à Nizzolo vers le bas, primo, à cause de la situation d'indivision et, secundo, qui entretient Nizzolo - jardin et intérieurs - depuis des années ?...
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-Dans cette transaction, je deviendrai propriétaire de 1/12 de la maison et de 1/24 du jardin.
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-Bien évidemment, nous sommes en Italie et les estimations des agences immobilières sont sans valeur ; d'après la loi, seules les estimations jurées faites par les //geometra// peuvent être prises en considération, à charge pour le notaire de les coordonner.
-===== Avantages pour Benedetta =====
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-De son point de vue :
-  * elle déboursera moins que les 30000 de son offre si généreuse ;
-  * elle n'aura plus d'impôts à payer pour Nizzolo ;
-  * elle n'aura pas à se préoccuper de la réfection du toit qui approche des 90 ans, chose qui aurait coûté 100000 il y a 10 ans, et probablement 150000 aujourd'hui, réfection à laquelle elle devrait contribuer pour **25000** si elle s'entêtait à garder son 1/6.\\
-Et concernant Nizzolo, elle ne pourra pas se défiler car elle bien l'une des __co-propriétaires juridiquement enregistrés__, contrairement aux boutiques.
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-Quant à la différence de **3000** que toi et moi devrions verser à Benedetta, en négociant pied à pied, on devrait parvenir à une équivalence de valeur, donc à ne pas la payer : incidemment, qui entretient Nizzolo ?
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-===== Avantages pour toi =====
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-Il est important pour ta tranquillité de se séparer de Benedetta : elle a commencé à t'emm... l'été dernier en t'interdisant d'accéder à ton quart de Nizzolo en indivision, quart dont tu es __juridiquement propriétaire__, alors que, à l'inverse, elle n'a absolument __aucun droit__ sur les boutiques. Et tu es tout à fait habilitée à exiger de pouvoir **accéder à Nizzolo** à partir du rez-de-chaussée ((tu devrais la menacer de faire changer les clés)).
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-Et, si elle parvient à nous rouler pour les boutiques, elle te cassera les pieds jusqu'à ta mort, comme son père, et tes filles devront se la coltiner à Nizzolo : n'oublie pas que Meco, Benedetta et Aline, c'est pareil !
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-<WRAP tip>Ainsi on ferait d'une pierre quatre coups :
-  * 1° on se débarrasse des boutiques, des impôts et des charges à payer qui ne servent qu'à entretenir la dynastie Borelli ;
-  * 2° tu n'as plus à te casser la tête avec la curatrice de Christian ;
-  * 3° Benedetta dégage de Nizzolo et tu grignotes des parts de la propriété ;
-  * 4° enfin, lorsque tu pourras racheter mon 1/12 dans Nizzolo, tu seras propriétaire des 2/3 de la villa, soit **2 étages entiers**, à partir desquels toi et tes filles pourrez sérieusement envisager l'avenir.
-</WRAP>
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-Pour négocier avec elle sans se faire entuber, car Benedetta et ses copains sont capables de nous faire gober n'importe quoi d'ici là, j'ai demandé l'assistance juridique de mes avocates jusqu'à la conclusion de cette affaire, c-à-d. jusqu'aux signatures chez le notaire : je les ai rencontrées lundi 3 février et elles m'ont aidé pour la __partie juridique__.
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-Et si Nizzolo intéresse tes filles, elles sauront tenir la dragée haute à Benedetta pendant les négociations.
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-===== Pour mémoire, le problème avec Benedetta c'est... =====
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-... **Qu'elle n'est pas propriétaire** des quarts des boutiques achetés par son défunt père à Aline, lesquels sont toujours au nom de Meco... En effet, si elle était propriétaire, soit par acquisition ou par succession, sa propriété aurait été inscrite au cadastre ((ce qui s'appelle //voltura catastale//)) dans les 30 jours ; or voici ce qu'elle écrit  naïvement dans son dernier message :\\ <WRAP box>PS\\ Luca scusa ma devo aggiungere una nota.\\ \\ Da catasto non vedrai ancora Benedetta su 1/4 dei negozi perchè stavo aspettando vostro riscontro per le altre quote e poter fare nello stesso giorno tutti gli atti, semplicemente per risparmiare un pochino.</WRAP>
-En réalité, impossible de négocier avec le propriétaire légal, qui est toujours Meco, pour **déclasser** les boutiques de **C1** ((local d'activités industrielles, commerciales ou bureau)) en **C2** ((entrepôt, garage)) dont la valeur est moindre.
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-Ci-dessous le projet rédigé par Diego BUZZELLA et proposé à Meco le 23/08/2021 ; Benedetta reprend la même idée... sauf que le 1/4 de son père __ne lui appartient pas__ :
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-{{ nizzolo:proposta_acquisto_negozio_2022.jpg }}
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-... **Qu'elle fait traîner la succession en longueur** car elle sait, depuis que Francesco a pris conaissance des papiers de son père, qu'il n'y a que des dettes, énormément de dettes... Comme {{https://www.visureitalia.com/smartfocus/quando-si-diventa-proprietari-di-un-immobile-ereditato/|expliqué ici}}, si elle fait faire la mise à jour au cadastre, elle accepte implicitement la succession, **donc les dettes** qui vont avec.
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-<WRAP alert>... Que si l'un(e) de nous 3 vendait sa part à Benedetta indépendamment des autres, Benedetta deviendrait propriétaire d'un quart et donc elle serait légalement habilitée à réclamer l'accès aux boutiques, donc de faire changer les clés des boutiques pour accéder à ses quarts si nécessaire.
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-... signe qu'elle __tient__ à ces fichues boutiques : elle est prête à tout pour y parvenir, y compris nous relancer individuellement à tour de rôle.
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-Et une fois qu'elle aura accès à ses quarts, elle oubliera d'acheter ceux des autres.</WRAP>
-En tout état de cause, tant qu'elle ne peut pas présenter un acte notarié qui démontre qu'elle est __réellement__ propriétaire, acte à montrer au juge des Tutelles afin d'éviter qu'on nous accuse, toi et moi, de **complicité** dans la violation d'une propriété privée dont Christian a une part, elle n'a aucun droit d'accès aux boutiques.
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-... **Qu'elle a grandi dans un milieu où rouler son prochain était la règle**, parmi des autochtones qui passent leur temps à imaginer des solutions alambiquées pourvu qu'au final elles leur soient profitables. Elle écrit n'importe quoi pour nous embobiner et les soi-disant expertises qu'elle balance pour des travaux dans les boutiques ne sont que du pipeau et ne nous concernent pas !
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-... **Qu'elle prendra son temps pour répondre**, s'efforçant d'inventer d'autres façons encore plus tordues de nous rouler : elle a peut-être du temps à perdre mais ne semble pas s'apercevoir de l'épee de Damoclès qui lui pend au-dessus de la tête : la mise en demeure par l'état et les banques de régler sa part des dettes laissées par son père.
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-Sur ce point, il se peut qu'elle escompte sauver les boutiques du naufrage en faisant l'acquisition de 3/4 de chacune d'entre elles, et demande à un complice ((una //spalla// en italien)) d'acheter en sous-main le 1/4 de Meco après saisie et mise en vente ; mais ce n'est pas notre problème.
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-===== Quelques détails à garder à l'esprit =====
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-<WRAP info>Précision -1- : Que vaut l'estimation de Nizzolo réalisée en 2020 par les 2 geometra, celui de Meco et Diego Buzzella ?
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-<WRAP box>{{ nizzolo:estimation_nizzolo_2020.jpg }}</WRAP>
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-Pas grand-chose ; en effet :
-  * Pour le terrain, les chiffres revus par Diego Buzzella dans son expertise du 9 avril 2024 qui a été transmise au notaire, sont largement inférieurs :\\ \\ <WRAP box>{{ nizzolo:nizzolo_perizia-3.jpg }}</WRAP>
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-  * Pour l'ensemble bâti, les chiffres fournis sont bien plus élevés que ceux publiés par l'//OMI// à l'époque pour une villa __dans son intégralité__ ((chose compréhensible car il était question de vendre **tout** Nizzolo en un seul lot à l'époque)), chose que Nizzolo n'est plus depuis 1997 ;
-  * Enfin cette estimation est réalisée sur papier libre, rien d'officiel donc.
-</WRAP>
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-<WRAP info>Précision -2- : l'échange ne concerne que 2 parts sur les 3, Christian devant être payé en numéraire.</WRAP>
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-<WRAP alert>Précision -3- : brader ta part, toi toute seule, à Benedetta, risque de t'attirer des ennuis comme je te l'ai mis noir sur blanc le 10 novembre dernier : tu vas léser Christian et le juge des tutelles te réclamera la différence ; autrement dit, tu vas devoir donner à Christian tout l'argent que tu empocheras de Benedetta.
-<WRAP box>{{ nizzolo:diane_20241011-1.jpg }}</WRAP></WRAP>
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-<WRAP important>Si Benedetta n'a aucun droit sur le deuxième étage de Nizzolo que tu as hérité de Maman, par contre tu as tout à fait le droit d'accéder aux deux étages inférieurs, restés en indivision avec le testament de Gabry et donc, __légalement__, elle ne peut pas t'interdire d'y accéder.</WRAP>
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-===== En guise de conclusion =====
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-//Quid// du 1/3 restant de Nizzolo ?
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-Lorsque l'état et les banques mettront la main sur les propriétés de notre défunt tonton Meco, tu pourras racheter d'autres pièces du puzzle ; enfin, lorsque Stefano aura désespérément besoin d'argent, ce qui arrivera vite, tu lui rachèteras sa part pour 32000 également.
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-\\
-Je te revendrai mon 1/12 de la maison au même prix ((compris quelque part entre **16000** et **18700**)) lorsque ta situation le permettra et si possible avant mon décès.
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-\\
-Par contre, comme promis, je te donne le 1/12 du jardin provenant de la __succession de Maman__ pour effacer ma dette le plus rapidement possible, c-à-d dès que le notaire en France aura clôturé la succession de Maman.
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-Ainsi tu laisseras Nizzolo à tes filles qu'elles feront revivre, à l'inverse des Lillia NG ((= Nouvelle Génération)).
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