Différences

Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.

--- nizzolo [2025/03/13 18:03] – [Quelques chiffres] admin
+++ nizzolo [2025/03/13 20:05] (Version actuelle) – admin
@@ Ligne 1: / Ligne 1: @@
-====== Nizzolo vs. boutiques ======
+====== Les boutiques et Nizzolo ======
 \\
 \\
@@ Ligne 20: / Ligne 20: @@
 \\
 \\
-===== Quelques chiffres =====
+===== Analyse de l'offre d'achat de Benedetta =====
+-----
+\\
+==== Quelques chiffres ====
 -----
 Récapitulons dans un tableau toutes les données chiffrées du problème :
 \\
-|  Identification et surface des boutiques  |  Valeur fiscale\\ //(valore catastale)//  |  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix mini (900) au m2  ||  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix maxi (1400) au m2  ||  Offre de Benedetta LILLIA pour chaque boutique  |
+|  Identification et surface des boutiques  |  Valeur fiscale\\ //(valore catastale)//  |  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix mini (900 au m2)  ||  à Musso, catégorie C1, cotations immobilières 1er semestre 2024, prix maxi (1400 au m2 ) ||  Offre de Benedetta LILLIA pour chaque boutique  |
 |  :::  |  :::  |  boutique entière  |  3/4 boutique  |  boutique entière  |  3/4 boutique  |  :::  |
-|  pettinatrice\\ 41,34 m2  |  (768,18 x 100 x 0,4284 = )\\ **32908,83...**  |  (41,34 x 900 = )\\ 37206  |  27904,50  |  (41,34 x 1400 = )\\ 57876  |  43407  |  **15000**  |
+|  PETTINATRICE\\ 41,34 m2  |  (768,18 x 100 x 0,4284 = )\\ **32908,83...**  |  (41,34 x 900 = )\\ 37206  |  27904,50  |  (41,34 x 1400 = )\\ 57876  |  43407  |  **15000**  |
 |  :::  |  //acompte versé en août 2016 à déduire//  |  (- 5000 = )\\ 32906  |  (- 5000 x 3/4 = )\\ **24154,50**  |  (- 5000 = )\\ 52876  |  (- 5000 x 3/4 = )\\ **39657**  |  :::  |
+|  NAUTICA\\ 40,8 m2  |  (768,18 x 100 x 0,4284 = )\\ **32908,83...**  |  (40,8 x 900 = )\\ 36720  |  **27540**  |  (40,8 x 1400 = )\\ 57120  |  **42840**  |  **15000**  |
+\\
+==== Problème avec une vente en dessous de la valeur fiscale ====
+\\
+Cette valeur fiscale (32908,83...) n'est pas la base de chiffrage de la valeur d'un local sur le marché immobilier ; c'est le seuil à partir duquel le fisc italien ((//Agenzia delle Entrate//)) appliquera des pénalités venant en complément d'un éventuel redressement fiscal.
+\\
+\\
+Le redressement fiscal est couru d'avance si l'administration détecte entre sa propre évaluation (//valore accertato//) et le prix déclaré lors de la vente (//valore dichiarato//) une différence d'au moins 1/4.
+\\
+L'offre d'achat de nos 3/4 dans chacune des boutiques faite par notre cousine Benedetta LILLIA, offre d'un montant de 15000 euros par boutique, additionnée aux 7000 d'achat du quart d'Aline par Domenico LILLIA en 2019, donne 22 000 euros.
+\\
+<WRAP centeralign>Or 22000 / 32908,83 = 0,6685</WRAP>
+...
+Nous aurons un redressement fiscal d'office, aggravé à cause d'un tel montant qui est si largement inférieur à la valeur fiscale.
+\\
+==== Comment s'en sont-ils sortis avec Aline en 2017 ? ====
+\\
+D'après le notaire, nous avons un précédent intéressant avec Aline qui a vendu son quart en nu-propriété dans chacune des boutiques à son oncle Domenico ("Meco") LILLIA le 21/11/2019.
+\\
+\\
+Aline a cédé chaque quart pour 7 000 euros (soit 14 000 euros au total) en nu-propriété, du vivant de notre mère Ercolina laquelle était usufruitière. Notre mère avait 92 ans à l'époque et, selon la loi italienne, la levée de l'usufruit du vivant du titulaire est de 15 % du prix de vente, c-à-d. que ces 7 000 euros correspondent à 85 % du prix d'un quart en pleine propriété (PQPP) ; donc :
+\\
+<WRAP centeralign>PQPP = 7 000 / 0,85 = 8 235,29... euros</WRAP>
+\\
+Or :
+\\
+<WRAP centeralign> 8 235,29... x 4 = 32941,17... euros</WRAP>
+\\
+Ce dernier chiffre ne diffère guère de la valeur fiscale (32 908,83). Hasard ou savant calcul du notaire ?
+\\
+\\
+Ce précédent est utile dans la mesure où si, en 2019, l'administration n'a pas procédé à un redressement fiscal ((il faudrait quand même s'en assurer)), il serait toujours possible de le mettre en avant dans l'hypothèse où l'une ou l'autre des boutiques était vendue à bas prix - pas moins de 32 000 en tout cas - et que le fisc venait demander des comptes à Christian, Diane et moi-même.
 \\
 \\
-===== Solutions légalement possibles =====
+===== Solutions légalement possibles pour éviter le pire =====
 -----
 C'est très simple :